房地产市场降三高有信心,究竟是怎么一回事?

2021年房地产市场经历深度调整，个别房地产企业出现债务危机，2022年将呈现怎样局面？东方证券首席经济学家邵宇预计，2022年房地产投资增速在3%-5%之间，将对整个宏观经济有明显拉动作用。谈及个别

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2021年房地产市场经历深度调整，个别房地产企业出现债务危机，2022年将呈现怎样局面？东方证券首席经济学家邵宇预计，2022年房地产投资增速在3%-5%之间，将对整个宏观经济有明显拉动作用。谈及个别房企债务危机，邵宇认为，在未来，具有高周转、高杠杆、高债务特点，包括以海外债为主要资金来源的房企，将难以维系。更多精彩内容，请关注本期节目。房地产市场降三高有信心究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。

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2021年房地产市场经历深度调整，个别房地产企业出现债务危机，2022年将呈现怎样局面？东方证券首席经济学家邵宇预计，2022年房地产投资增速在3%-5%之间，将对整个宏观经济有明显拉动作用。

谈及个别房企债务危机，邵宇认为，在未来，具有高周转、高杠杆、高债务特点，包括以海外债为主要资金来源的房企，将难以维系。

更多精彩内容，请关注本期节目。

（策划 证券日报音视频中心）

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重回第一阵营的金地，2022做对了什么？

2022年接近尾声，回溯过去一年，房地产调控从严控走向宽松，房企们在压力中负重前行，逐步看到希望。

克尔瑞研究院报告指出，2022年，全国百城商品住宅成交规模高位回落，月度呈现出“先跌再稳后降二次探底”态势。

在此背景下，多数规模房企深陷负增长困局，前11月有超8成百强房企累计业绩同比下滑，累计业绩同比降幅大于50%的企业达到35家。

在销售去化不畅、融资规模缩减的双重压力下，房企“优等生”金地仍经受了考验，交出了不错的成绩单。

今年1-11月，累计销售金额2014亿元，同比下降23.32%，销售表现优于行业平均。在克而瑞排名中，金地11 月全口径销售排名第7，比 2021 年的第11 名提升了4位。

不仅销售力坚挺，金地还展现了硬核的产品力、交付力，在行业大浪淘沙洗牌的过程中，始终以稳健的姿态，穿越周期。行业回暖在即，下半场的综合实力竞逐赛，金地已经抢占了优势跑道。

强销售，稳业绩

在疫情、宏观经济预期下行、行业流动性危机等多重因素影响下，居民购房意愿下降，房地产市场交易低迷，市场观望情绪浓厚。这时，发展更稳健、区域布局更符合市场需求的开发商，更受购房者亲睐。

多年来，金地坚持深耕高能级城市，为销售稳定奠定了良好的基础。在最艰难的上半年，在深圳、上海、北京、南京等核心城市，金地的市场占有率位居当地前列，其中深圳、上海单城销售规模超过百亿元。表现在具体到项目上，例如深圳前海润峯府上半年单盘销售金额接近100亿。

从业绩上看，金地也不可避免地受到大环境波及，2022 年前三季度，实现营业收入531 亿元，同比减少1.5%，但整体表现仍稳健。更难得是，其盈利能力依然保持正增长，同期实现归母净利润33 亿元，同比增加0.8%。

下半年以来，随着一系列稳楼市政策推出，购房者对房地产行业的信心修复，房地产市场预期改善。统计局数据显示，9月开始，房地产销售方面下降趋势放缓，整体趋于平稳。

金地率先回暖。8月开始，销售增幅转正，之后连续4 个月单月正增长。最近的11 月份，其单月实现销售金额180.2 亿元，同比增长3.36%。

需求端真正回暖还有待时日，很多房企暂停了拿地，金地也有意控制投资规模。截至9月底，金地的土地储备大约6000万平方米，年内仅新增土地储备171万平方米，总投资额220亿元。

在量入为出的原则下，金地重点加强对一二线城市的投资布局，2022 年连续在北京、上海、西安、厦门、长沙等地获取优质的土地资源。

截至9月底，金地的可售资源为1900亿元，约68%集中在一二线城市。这些高能级城市需求强，去化周期短、开发收益率高，有利于经营性现金回流覆盖大部分拿地资金，也为业绩的持续性和稳定性提供了保障。

高品质，铸口碑

除了自身的安全边际高，金地韧性的销售力背后，也有“产品力”提供支撑。房地产告别“三高”模式，舍规模求质量的转型之路成为房企的共识。

发展30多年，金地秉承对产品力的追求，在产品创新上投入总是不遗余力。从2009年第一条产品系“褐石系”起，之后陆续推出格林、名仕、世家等，到如今形成完善的10大产品系，每个系列都各具特色，满足不同购房群体的偏好。

而且，金地的产品线并非是不成不变的，而是应时持续升级。“褐石系”经过13年演变，已迭代至4.0版本，至今在市场上仍是不过时的经典产品。

随着购房主体向90后，甚至00后转移，客户对产品的需求更为多元，简单标准化产品难以他们的需求。

紧跟时代潮流，金地在产品线创新之外，还针对市场客户个性化诉求，推出定制式菜单服务，该服务包括：户型的 “有限定制”和精装的“菜单式定制”，前者的核心是满足售前不同客户的户型可选，以及售后不同居住阶段的户型可变需求；后者是客户定制户型后，根据自己偏好选择精装选项。 因人而异的定制化方案，让客户打造一个独一无二的家，变得像买一台汽车一样灵活。

为了助力绿色低碳城市建设，满足客户的绿色与健康要求， 2022年金地以中国绿色建筑住宅标准为基础，融入金地360°玩呗、健康家、微气候等系统，推出了G-WISE产品标准体系，致力于为客户打造健康、舒适的家。

比如，武汉金地国际城是公司首个G-WISE体系落地项目，其配建的自运营网球学院和国际学校达到国标绿建三星和法国HQE标准，成功入选武汉市2022年度第一批超低能耗建筑试点示范项目。

今年7月，金地在深圳推出最新产品力成果的“科学筑家馆”，集中展示了可变户型、社区景观、家装部品部件、五芯精装家、BIM及装配式等多方面的创新成果。

多维度创新，金地以硬核产品力赢得用户的青睐，使其能在市场下行时，仍能维持较高的售价和毛利率。反映在数据上，前三季度金地综合毛利率约20.6%，同比提高2.1个点，其中房地产业务的毛利率为19.5%，同比提高约3.6个点。

保交付，显担当

当下脆弱的市场环境下，“交付力”已经成为衡量一家开发商的硬指标，成为“产品力”的延伸。对于金地来说，坚持保质保量、按时交付早已融入企业发展基因，也是成为长期主义者的必选项。

今年，金地依旧交出来一份亮眼的“交付成绩单”。截至11 月末，已如期完成 5.3万余套房屋的交付，其中有 13 个项目批次、4000 余套房屋提前交付，交付客户满意度也取得了平均 90%，在行业处于高水平。

按照计划，金地全年预计将实现项目交付421批次，累计交付房屋超10余万套，其中提前交付18个批次，将超额完成全年交付目标。

金地的项目交付不仅按时、按量，更保证高品质。今年内，金地有15个交付项目获全国性奖项，3个入选广厦奖候选名单，56个获省市级奖项。 鉴于其在“保交楼”方面的积极行动和丰硕成果，金地集团获评克而瑞“2022年中国房地产企业产品力TOP10”“2022年企业交付力TOP10”的殊荣。

品质交付的背后是金地完善的交付体系。为了给客户更好的产品，金地从在风险管控、品质标准、过程管控、服务跟进等多个维度，形成一套覆盖交付前、中、后全周期的标准化体制。

在项目开发前期，金地开展施工图联合检查工作，对产品高质量精细度打磨。在项目开发过程中，基于\” 全流程风险预控七 -30 步法 \”，金地对重要节点采取风险排查、预控措施，降低项目风险。同时，金地还通过组织工程监理客户体验日、交付前工地开放日和业主见面会等活动，结合客户的监督及反馈意见，优化产品质量。

此外，基于\” 交付七 -32 管控流程 \”，金地聚焦交付风险预控、交付服务两大维度，细化了32 个服务管控点，确保项目建设不降标、不减配。

即便项目交付后，金地依然保持关注，通过组织联合回访，及时收集到客户真实居住反馈，及时解决问题，并把业主建议代入产品迭代创新中。

房地产的土地、融资红利不再，下半场是销售力、产品力、交付力的较量。对于房企而言，如今也是一个倒逼产品和服务提升的契机。持续进化的金地，将凭借硬核的综合实力，稳稳扎在第一阵营。

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