婚姻学堂
近年来，我国的人口结构、空间分布和家庭结构发生了深刻的变化，这也在很大程度上影响了住房市场。
12月28日，贝壳研究院在研究中国人口特征新变化的基础上，发布了《2021年居民消费趋势年报》。报告显示，一方面，银发消费市场潜力巨大，包括老年公寓、养老社区在内的许多开发商已经率先布局了养老地产;另一方面，以85后和90后为主体的新一代人群正在迅速取代70后和80后，成为住房消费市场的主要人群。
通过对不同城市能级置业年龄进行对比发现，一线城市置业人群年龄普遍偏高，与其他能级城市差异性比较显著。2021年1至10月，一线城市购房平均年龄约为36.9岁，高出新一线城市2.7岁，高出二线城市2.1岁。
根据第一财经记者了解，这里的平均年龄范围包括了所有购房者，而非首次置业年龄。
报告指出，受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大。因此，反映在置业年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高。
根据贝壳研究院最新测算的居住负担指数显示，114个样本城市中，一线城市居住负担指数算数平均数约为89.1，新一线城市约为65.2，二线城市约为63.5，三线城市约为59.3，四线城市约为55.1。一线城市居住负担明显较高，并且随着城市能级下降，居住负担指数也依次下降。
分城市来看，以北京、上海及深圳为代表的城市，在调控政策影响下，重点城市贷款门槛提升，导致置业年龄普遍偏高;以珠海、厦门为代表的城市，过半数是属于异地置业，且以改善投资为主，导致客群平均年龄较高;以天津为代表的城市本地人群相对保守，不愿意背负过高房贷压力，因此选择全款比例较高，导致购房年龄后移。在19个一线及新一线样本城市中，天津在2021年度选择全款购房的百分占比达到38.02%，居于首位。
在套均总价方面，分城市级别看，2021年1-9月份，一线城市成交套均总价达到368万元，新一线城市达到143万元每套，头部二线城市也达到了121万元每套。高能级城市依靠优势的产业支撑，吸引大量人才流入，最终体现到房价上，城市能级越高，购买力相应越高。
“七普”数据显示，我国家庭小型化趋势明显。这也在很大程度上影响了购房户型。如果分区域看，以哈尔滨、长春及沈阳为代表的东北地区，两居室交易占比明显较高，从供给侧角度分析，两居室成为该地区主要的供给户型。另外，以北京、上海为代表的一线城市，两居室成交占比也比较高，主要原因是受限于购房压力，需求端更“愿意”选择“高单价-低总价”的小户型房源。
除两居室外，三居室交易户型的百分比紧随其后。在35个样本城市中，佛山、南昌、长沙等城市的三居室户型相对较高。除供给侧影响外，这些城市的购房压力相对较低。以长沙为例。最新的生活负担指数约为54.44。这是一个典型的房价友好型城市。房地产人有选择。毕竟，三居室是理想的户型。
另一方面，老龄化带来的房地产市场变化引起了广泛关注。根据第七次全国人口普查，中国65岁及以上人口为190635280人，占总人口的13.5%，即将进入深度老龄化社会。《中国商业新闻》记者梳理了近60年出生人口的统计数据，发现1962年后，中国进入了十多年出生人口的高峰期，因此中国明年将迎来退休高峰期。
壳牌研究所今年10月发布了《2021年社区居家养老现状及未来趋势报告》，显示独立生活是老年人的主流生活形式。随着家庭结构的小型化和核心化，老年人与子女同住的比例逐渐下降。研究数据显示，65.5%的老年人选择独立生活(独居或与妻子同住)，只有26.8%的老年人与子女同住。
